Verkoper huis mag recht op bedenktijd niet inzetten om hogere koopprijs te incasseren
Geplaatst op: 19-05-2021, 12:21:42
Als een woningverkoper bij de koper bedingt dat ook hij een recht op bedenktijd heeft, mag hij dat niet inroepen als hij binnen de termijn plots toch een akkoord bereikt met een andere gegadigde. Dat adviseert de procureur-generaal in een zaak die bij de Hoge Raad aanhangig is gemaakt.
Een huis wisselt in 2017 voor € 380.000 van eigenaar. In de koopovereenkomst laten de verkopers een bedenktijdclausule opnemen: net als de kopers willen zij drie dagen bedenktijd. Twee dagen later laten de verkopers weten dat de transactie toch niet doorgaat: ze gunnen het huis aan een andere gegadigde met een beroep op de bedenktijdclausule.
Maar dat gaat zomaar niet, vinden de afgewezen kopers: daar is de clausule niet voor bedoeld. Ze eisen betaling van de contractuele boete van 10%. Het beding is louter bedoeld om volledig van de koop af te zien, maar niet om dubbel spel te spelen door ondertussen met een andere partij te onderhandelen, zo stellen ze. De rechtbank in Almelo wijst hun eis echter af. Bij het hof in Arnhem boeken ze wel succes: de bedenktijd voor de verkopers moet op dezelfde leest geschoeid zijn als die voor de kopers. Volgens het hof hebben de verkopers de bevoegdheid om de koopovereenkomst binnen de bedenktijd te ontbinden, misbruikt.
Reikwijdte niet onderhandeld
De verkopers stappen naar de Hoge Raad. De procureur-generaal (PG) overweegt dat de bedoeling was dat de verkopers niet in een nadeliger positie moesten komen dan de kopers. “Over de reikwijdte van de op verzoek van de verkopers ook voor hen in de koopovereenkomst opgenomen clausule is niet onderhandeld.” De wettelijk verplichte bedenktijd moet de koper bescherming geven tegen ondoordachte, impulsieve beslissingen. Voor een verkoper is daarvan niet snel sprake, aldus de PG. In dat verband roept het argument van de verkopers om de clausule op te nemen dan ook vragen op; de bedenktijd is nadrukkelijk niet bedoeld voor het maken van een definitieve keuze uit meerdere gegadigden.
Koper bood meer
De verkopers hebben niet aannemelijk gemaakt dat er aan hun kant sprake was van een ondoordachte, impulsieve verkoopbeslissing. Het lijkt erop dat de uiteindelijke koper met een beter bod over de brug kwam. “Zoals blijkt uit wat hiervoor is opgeschreven, was de bedenktijd van de verkopers als verkoper tot dat doel echter niet gegeven.” Het hof heeft dus terecht geoordeeld dat de verkopers het recht op bedenktijd hebben misbruikt.
Zonder opgaaf van reden maakt reden niet irrelevant
De verkopers betogen nog dat een koper zonder opgaaf van redenen de overeenkomst mag ontbinden. Gold dat dan ook niet voor hen? Nee, vindt de PG. “Ik wijs er nog op dat ook met betrekking tot de wettelijke bedenktijd van de koper geldt dat de omstandigheid dat bij de ontbinding geen redenen behoeven te worden opgegeven, niet betekent dat irrelevant is waarom de koper in de gegeven omstandigheden een beroep op de bedenktijdclausule heeft gedaan.”
Advies aan de Hoge Raad, 17 mei 2021
Bron: bijdrage van 19 mei 2021 van Rob van de Laar op www.amweb.nl